[土地] 宅地の分類と評価

このレクチャーでは、住宅の分類と評価について学習します。

このレクチャーの全体図

概要

FP2級試験で学習する、宅地(土地)の種類は、次の4つになります。

順に説明します。

自用地

自用地については前回のレクチャーでも説明しましたが、土地も建物も自分所有のものであり、完全に自分で好きなように使える状態にある土地のことです。この場合の土地の評価を行う際の計算式は、『路線価×補正率×面積』になります。これを別の図を使って説明すると、次のようになります。

上図の正方形が自用地の評価額の割合を表したものになります。この場合、土地を100%自由に使える権利があることを表しています。

借地権

借地権とは、土地の所有者ではないものの、土地を自由に使える権利になります。不動産分野で借地権について学習したかと思いますが、借地権は、土地を借りるための使用料を払っているとはいえ、土地の所有者とみなせるくらいに、借りる側に有利な土地の使用権を認めることになります。ですので、その分を評価額に入れることになります。

借地権の計算方法は、『自用地×借地権割合』になります。

借地権割合の求め方ですが、下図のように、路線価の一番後ろについている、アルファベットで示されています。(道路上に書かれている"200C"の記号)

そして、記号の意味(借地権割合)の表が下図になります。

路線価の一番最後に"C"と書いてある場合は、借地権割合が70%であることを表しています。
借地権割合の最大は90%で、記号は"A"になります。そして、順に10%ずつ下がっていきます。ちなみに、借地権割合が90%("A")の土地というのは、銀座や新宿の歌舞伎町のような、人がたくさん集まり、商売などをするのに有利な土地になります。

借地権の割合のイメージについても別の図を使って説明します。

借地権の評価割合は、自用地の評価額(正方形の面積)のうち、路線価で示された借地権割合分の評価になるということになります(薄い緑の部分)。

貸宅地

貸宅地とは、借地権付きの土地で、使用する権利は他人が持っているというケースです。この場合の評価額の計算式は、『自用地×(1-借地権割合)』となります。借地権割合が70%の場合、『1-70%』で、自用地評価額の30%になるということになります。

これを別の図を使って説明すると次のようになります。

自用地の評価額(正方形の面積)から借地権を引いた、残りの30%(濃い緑の部分)が、貸宅地の評価割合になります。

貸家建付地

貸家建付地とは、土地と建物は自分のもので、建物は自宅ではなくアパート・マンションのような人に貸すための建物が建っている状態の土地のことをいいます。

貸家建付地は、一見、土地や建物は自分の所有物なので、自用地の評価額でいいのではないかと思われるかもしれませんが、問題は借家権です。借家権とは、アパートなどを借りて住む権利ですが、これは部屋を借りる側に有利な使用権を認めています。例えば、家賃などの滞納があったとしても簡単には追い出せないですし、「建物が古くなって、建て直したいから出て行ってくれ」と言っても部屋を借りてる側の同意がなければ追い出すことできません。それくらいに強い権利がありますので、自分の土地や建物だからといって、勝手に建物を取り壊して自宅を作るということもできません。ですので、そういった自分の土地を自由に使用出来ないという不便な部分については、自用地評価額から割り引いてもよいという計算式になっています。

『自用地 × (1 - 借地権割合×借家権割合×賃貸割合)』

(※ 借家権割合は全国一律で30%と定められています。また、FP試験では、貸家建付地の問題では、賃貸割合が100%として出題されることがほとんどです。ですので、このレクチャーでも賃貸割合は100%として解説します。

この計算式を眺めていても難しいと思いますので、別の図を使って説明したいと思います。(これまで通り、自用地の評価額(100%)を正方形で表し、今回の説明では借地権を80%、借家権を30%として解説します。)

まず、借家権割合から説明します。借家権割合は全国一律で30%として計算するので、自用地の評価額を上図のように分けることができます。借地権は横に分割して表します。借家権とは"部屋を借りている人の権利"になりますので、土地の所有者の権利は70%(薄い水色・右側の部分)にあたります。

しかし、これだけだと土地の使用権利分が考慮されていないので、今度は借地権割合で正方形を縦に分割します。

借地権割合(80%)と残り20%のうち、どちらが所有者の土地の権利分かというと、20%が土地所有者の権利分となります。なぜかというと、借地権は、土地を自由に活用できる権利のことを言います。しかし、アパート・マンションに人が住んでいて、その建物を自由に取り壊せないなど、土地の活用が自由に出来ないということを考えると、貸宅地としては、土地の権利分は20%となります。

上記のように考えると、貸家建付地の所有者の権利分は、自用地100%の正方形の面積のうち、借家権70%と借地権20%の網掛けの合計と表すことができます。

逆に、自用地から『網掛けされていない部分の評価額を下げることができる』とも考えられます。
網掛けされていない部分は、『借地権割合(80%)×借家権割合(30%)』で計算できるので、貸家建付地の計算式の『(1 - 借地権割合×借家権割合×賃貸割合)』(※一旦、賃貸割合は100%として考えます)の部分の意味がイメージし易くなったのではないでしょうか。

まとめ

今回は、住宅の分類と評価について学習しました。

『自用地』・『借地権』・『貸宅地』・『貸家建付地』の計算式を問われる問題が出題されることがありますので、各用語の意味を理解しつつ、計算式を頭に思い浮かべられるようにしましょう。また、引っかけ問題で、見たことのない計算式が選択肢に出てくることがありますが、消去法で間違いを判別できるようにしましょう(※ここで学習した内容以外のものがでてきても、他の受験生も間違いますので、気にせず、他の問題に集中しましょう。)

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